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Comprar una vivienda en Madrid. 12 pasos prácticos.

Comprar una vivienda en Madrid puede ser un proceso complicado y estresante, incluso si no es la primera vez que lo haces. Y si nunca antes has comprado una vivienda, ¡puedes sentir que no tienes ni idea de lo que estás haciendo!

Debes saber que comprar un piso por primera vez requiere que se realicen adecuadamente una serie de pasos. Hemos contado 12 de ellos, y los hemos desglosado para que puedas saber exactamente qué esperar y cuándo esperarlo. Veamos los pasos que te llevarán (¡por fin!) de inquilino a propietario:

1. Analiza si estás preparado para comprar una vivienda en Madrid.

Es fácil dejarse llevar por el sueño de ser propietario. Pero primero lo primero: ¿es el momento adecuado para que realices una de las compras más grandes de tu vida? Por lo general, pensamos que comprar una vivienda es preferible a alquilar. Y en muchos casos, es la opción financiera más sabia. Sin embargo, hay algunos casos en que tener un contrato de arrendamiento tiene más sentido que solicitar un préstamo hipotecario.

A medida que evalúas tu disposición para ser propietario de una vivienda, asegúrate de considerar la decisión con la vista puesta en los próximos cuatro años. ¿Por qué cuatro? Por lo general, ese es el tiempo que se tarda en alcanzar el punto de equilibrio en la compra de un piso. Si tienes que vender tu piso antes de alcanzar el punto de equilibrio, perderás dinero. Por lo tanto, si es probable que tengas que mudarte en los próximos años por trabajo, por la familia, por una relación o simplemente porque tienes un alma nómada y no puedes parar quieto, pues probablemente este no sea el mejor momento para comprar.

Por otro lado, si sabes con seguridad que te vas a quedar en esta ciudad y puedes verte viviendo en el mismo piso durante varios años, entonces este podría ser un gran cambio para ti. Lo ideal es que tu casa satisfaga tanto tus necesidades actuales como las futuras.

Por eso, antes de comprar una vivienda en Madrid

Responde a preguntas básicas como éstas que te pueden ayudar: ¿Voy a vivir en familia?, ¿Cómo de grande me gustaría que fuera el piso?, ¿Querré tener una mascota?, ¿Seguiré trabajando en el mismo lugar? ¿Tendré coche? Este ejercicio es útil ya que por ejemplo, si crees que comenzarás pronto una familia, es posible que debas considerar propiedades con un poco más de espacio del que necesitas en este momento.

Donde comprar un piso en Madrid

2. Investiga el mercado y elige bien la zona donde quieres comprar una vivienda en Madrid.

Las dos consideraciones más importantes a la hora de comprar un inmueble en Madrid suelen ser la ubicación y el precio. Si aún no has hecho una selección de las zonas donde te gustaría vivir ¡empieza ya! Los siguientes factores pueden ayudarte a crear una lista de posibles barrios donde vivir:

  1. Medios de transporte disponibles en la zona y la facilidad de acceso a tu trabajo. Esto puede suponer un ahorro importante de tiempo y dinero.
  2. Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
  3. Los servicios sanitarios.
  4. Los colegios, institutos y guarderías si tienes o tendrás niños.
  5. La existencia de aparcamiento para tu vehículo.
  6. Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
  7. Lo que quieras tener cerca: la familia, el trabajo, un parque, una ruta para ir en bici, un centro comercial, en fin, lo que sea importante para ti.
  8. Los Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona que pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno en el tiempo. El Ayuntamiento te facilitará esta información.

A medida que te concentras en las zonas que cumplen con la mayoría de los criterios de tu lista, toma nota de en cuánto se vendieron los pisos en esa zona recientemente y cuánto tiempo estuvieron en el mercado (un asesor inmobiliario especializado en la zona te puede ayudar). Deberás echar un vistazo a los metros cuadrados para tener una idea de cuánto espacio podrás obtener a diferentes precios.

3. Decide la tipología de vivienda que funciona mejor para ti.

Antes de comenzar a comprar un piso en Madrid, deberás determinar el tipo de vivienda que mejor funciona para ti. ¿Un apartamento?, ¿un ático? ¿un piso en una urbanización?, ¿o quizás prefieres una casa unifamiliar? ¿Qué tamaño de vivienda necesitas? ¿Prefieres una vivienda para reformar? ¿Obra nueva o segunda mano? El abanico de posibilidades para comprar una vivienda es amplio, por eso siéntate tranquilamente a ver cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de estas opciones.

Asegúrate de tomar esta decisión mirando al futuro. Trata de pensar en cómo tu y tu familia podrían crecer en los próximos años. ¿Existe la posibilidad de que te cases o tengas hijos? ¿O tienes hijos mayores que pronto abandonarán el nido? Sean cuales sean tus circunstancias, intenta mirar algunos años más adelante.

Comprar una casa en Madrid

4. Averigua cuánto puedes permitirte y cuánto necesitas para los gastos.

Antes de empezar la búsqueda de tu piso, debes determinar cuánto puedes permitirte realmente. Si como la mayoría de los compradores primerizos has vivido alquilado, estarás acostumbrado a pagar el alquiler, que es como una hipoteca.  Sin embargo, para comprar el piso que quieres en Madrid es necesario además de pagar una mensualidad, contar con unos buenos ahorros y una solvencia económica importante.

Mira primero si tu nivel de ahorros es el adecuado. La adquisición de una vivienda conlleva gastos como notaría, registro, gestoría y pago de impuestos. En general, esto supone alrededor del 10% del valor del futuro inmueble.

Luego, si quieres financiar la operación, te conviene saber que las hipotecas suelen cubrir hasta el 80% del valor de la compra. Por lo tanto, es imprescindible aportar el 20% restante a través de fondos propios. (Hay bancos que pueden prestar algo más de dinero, pero no es lo más habitual).

Vamos a ponernos en situación

Con esto en mente, imaginemos que una familia dispone de unos ahorros de unos 45.000 euros en total. Con la aportación de esos fondos propios, se podría adquirir una vivienda de hasta 150.000 euros, pues habría que pagar 15.000 euros en concepto de gastos de compraventa más 30.000 euros adicionales para cubrir la parte no financiada con la hipoteca.

Si pides una hipoteca, como es lógico, tienes  disponer de una retribución económica suficiente para pagar sus cuotas y sus gastos adicionales (las primas de los seguros asociados, por ejemplo). Por norma general, se recomienda no dedicar más de un 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, es decir, a las mensualidades del crédito hipotecario y de los otros préstamos que se tengan vigentes.

Además de todo esto, para calcular el gasto mensual real de comprar piso en Madrid, debes tener cuenta los gastos periódicos a los que deberás hacer frente cuando te conviertas en propietario. Por ejemplo el IBI, alquiler o compra de una plaza de garaje, o la cuota de la comunidad de vecinos. Esta última puede ser muy diferente entre una vivienda y otra, sobre todo si la comunidad cuenta con servicios como portero, conserje, seguridad, piscina, pistas deportivas, jardines, garajes…Por eso, para asegurarte de que éstos otros costos de la propiedad de la vivienda no te tomen por sorpresa, recomendamos que elabores un presupuesto.

Recuerda que cuando compres un piso, tus pagos no necesariamente van a ser fijos para siempre. Es importante que te mantengas informado en este sentido, especialmente si estás justo en la cúspide de tu presupuesto y quieres mantener tu pago mensual por debajo de cierto umbral.

Comprar una vivienda en Madrid

5. Infórmate sobre los tipos de hipoteca para comprar una vivienda en Madrid.

Un asesor financiero te puede guiar a través del proceso de solicitud de la hipoteca, puede encontrar entre toda las opciones que existen en el mercado el producto de préstamo más beneficioso para tí y que mejor satisfaga tus necesidades.

Si prefieres buscar la mejor hipoteca por tu cuenta, prepara varias carpetas con la documentación necesaria y haz la solicitud en diferentes entidades bancarias para luego comparar cuáles te ofrecen mejores condiciones.

Para que el banco te pueda hacer una oferta necesitará que le facilites toda tu información personal, laboral y financiera: cuánto cobras al mes, dónde trabajas y con qué tipo de contrato, cuántos créditos tienes vigentes… De esta manera, podrá hacerte una oferta personalizada en la que indicará cuánto dinero estaría dispuesto a prestarte para comprar la vivienda.

Es importante decidir en cuánto tiempo habría que devolver la hipoteca

Si el período de devolución es muy corto, las mensualidades podrían superar el 35% de los ingresos que hablamos antes. Si es muy prolongado, se generarían más intereses y a la larga terminarías pagando más.

Treinta años es el plazo estándar, pero también puedes considerar  un plazo de 15, 20 o 25 años. Una tasa a corto plazo puede ser beneficiosa si quieres reducir la cantidad de intereses a pagar durante la vida del préstamo y si te puedes permitir una cuota mensual más alta.

Actualmente los tipos de interés están en mínimos históricos, y las perspectivas a medio plazo son de que se mantengan bajos. Por eso, si piensas suscribir una hipoteca corta (por ejemplo a 10 años) parece sensato pensar en una hipoteca con tipos variables. Pero para una hipoteca con un plazo de amortización más largo (por ejemplo 30 años), cobra sentido una hipoteca a tipo fijo

6. Obtén la pre-aprobación de la hipoteca para comprar piso en Madrid.

Obtener la pre-aprobación de la hipoteca es beneficioso tanto para ti como para el vendedor.

Primero, sabrás desde un primer momento cuánto dinero te prestará el banco y, por consiguiente, qué casa te puedes permitir.

En segundo lugar, si tenemos una hipoteca preconcedida bajo el brazo, el vendedor verá tu oferta con mejores ojos. Por lo tanto, puede ser una buena baza para pasar por delante de otras familias que estén interesadas en la misma casa, ya que contar con el visto bueno de un banco te convertirá en una opción mucho más fiable.

7. Déjate asesorar por un profesional inmobiliario para comprar piso en Madrid.

Ahora que has hecho todo el trabajo inicial, es hora de encontrar un asesor inmobiliario que te guíe a través de todo el proceso de la compra de una vivienda en Madrid. Buscar vivienda por tu cuenta y embarcarte tú solo en esa aventura sin ningún tipo de asesoramiento externo puede parecerte a primera vista un proceso fácil, pero también puede transformarse en un auténtico quebradero de cabeza que desemboque en malas decisiones.

Sé sincero contigo mismo. Piensa si realmente puedes dedicarle el tiempo suficiente a una inversión tan importante como ésta, si estás eligiendo las fuentes de información más fiables, si tus capacidades de negociación están refinadas, y si te podrás enfrentar a cada situación de éste proceso sin que sea una pérdida de dinero y de tiempo.

No descartes la opción de buscar profesionales en este campo que te asesoren en todo momento, que sepan de primera mano cómo se mueve el sector y sobre todo, que te ayuden a visualizar esa vivienda ideal para ti y te lleven hasta ella.

8. Empieza a visitar pisos en venta.

¡Aquí viene la parte divertida que estabas esperando! Llegó la hora de ir a ver pisos. Hacer visitas a pisos en venta se convertirá en un trabajo a tiempo parcial durante algún tiempo, dependiendo de cuánto tardes en encontrar lo que buscas.

Para ahorrar tiempo, pídele a tu asesor inmobiliario (si estás trabajando con uno) que haga una selección de las viviendas que hay actualmente en el mercado que cumplan con tus criterios.

Visita la vivienda que quieres comprar sin prisas

Es esencial que verifiques el estado de absolutamente todo, desde los grifos y los enchufes hasta la apertura y cierre de puertas y ventanas. Esta radiografía te permitirá tomar una decisión fundamentada en la propia experiencia. Más allá de la primera impresión hay que vigilar elementos como la distribución, los ruidos, las dotaciones del entorno, el certificado energético y el estado general del edificio.

Cuando estés considerando comprar una vivienda, es una buena idea que además de informarte sobre el importe de la comunidad y el IBI, pidas al vendedor las actas de las últimas juntas de la comunidad, para que averigües si hay obras en trámite que te puedan suponer un gasto importante en derramas.

Es muy recomendable que cuentes con el asesoramiento de un arquitecto, que te advertirá sobre si la comunidad debe hacer frente a reformas en breve, y podrá presupuestarte futuras obras y mantenimientos en la vivienda. Esta información además te puede ser muy útil para la negociación del precio con el propietario.

Comprar un piso nuevo en Madrid

9. Firma el contrato de Arras.

El contrato de arras es un contrato privadofirmado por el comprador y el vendedor de una propiedad, por el que se reserva el derecho de compra sobre una propiedad, entregando una cantidad estipulada entre ambas partes en concepto de señal, garantizando la penalización de la parte que incumpla el acuerdo.

Realmente, no hay ninguna cantidad estipulada por ley para la firma del Contrato de Arras, ya que la cantidad deberá ser acordada durante las negociaciones entre el comprador y el vendedor. Pero si estás seguro que esa es la vivienda de tu vida, y quieres evitar que el vendedor se eche para atrás, intenta dar una cantidad elevada como señal con el fin de que el vendedor se lo piense dos veces antes de aventurarse a romper el contrato.

Al margen de la cantidad acordada, lo que sí que es importante señalar, ya que estamos hablando de la entrega de la señal, es que el pago debe ser nominativo. Es decir, que en la transacción, ya sea por transferencia o por cheque, deberá aparecer el nombre de quien recibe el pago y en concepto de qué, para poder acreditar el pago en cualquier momento.

10. La tasación.

Si solicitaste una hipoteca para comprar la vivienda, el banco exigirá que se lleve a cabo una tasación hipotecaria para asegurarse  de que no te prestará más dinero del que vale la casa. Incluso si estás comprando en efectivo, probablemente sea una buena idea solicitar una tasación para asegurarte de que no estás pagando de más.

Hay que saber que los bancos se dividen a la hora de conceder hipotecas entre los que dan el 80% de la tasación, los que dan el 80% del precio de compra venta y los que dan una hipoteca por el 80% del menor de estos dos valores. Lo más habitual es que las entidades financieras utilicen la tercera opción, ya que es la menos arriesgada para ellas.

El proceso de tasación puede tomar desde algunos días hasta algunas semanas. El examen real de la propiedad puede durar desde menos de media hora hasta unas pocas horas.

Como comprador, la conclusión clave aquí es que deseas que el resultado de la tasación sea igual o superior al precio de compra. Si la tasación es inferior al precio acordado, tus opciones en ese momento son negociar con el vendedor, pagar la diferencia con tus ahorros o retirarte del trato.

11. El día de la firma de tu nueva vivienda en Madrid.

Es el momento que vivirás con más ilusión, dado que con tu firma harás oficial tu nueva condición de propietario. El notario es el encargado de dar fe de la operación, leyendo todos los folios que componen las escrituras de compraventa y de la hipoteca. El vendedor y tu asesor inmobiliario también estarán presentes. Se trata de la última oportunidad como futuro dueño del piso de preguntar cualquier cuestión o introducir cambios.

12. Pago de impuestos y registro.

Tras la firma de las escrituras, solo queda que la gestoría las recoja y realice los dos últimos trámites. El primero de ellos es informar al Registro de la Propiedad para que certifique el cambio de titularidad de la finca. A partir de esta anotación, se abre el plazo estipulado para liquidar impuestos. La compra de una vivienda de segunda mano está gravada por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas que en Madrid es del 6%. Por otro lado, los documentos notariales firmados durante el proceso, tanto el de la compraventa como el de la hipoteca, están supeditados al pago del AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Conclusión

Comprar un piso en Madrid no tiene por qué ser una tarea difícil, pero es muy probable que si tus capacidades de negociación no son muy efectivas necesites pedir ayuda profesional. En la actualidad, a todos nos resulta muy fácil obtener información, pero no todas las fuentes son fiables y está claro que a la hora de hacer una inversión tan delicada como la compra de una vivienda hay que dedicar mucho tiempo y no precipitarse.

Cuéntame cómo quieres tu vivienda en Madrid Y te ayudaré a encontrarlo.
Sin coste para ti.

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