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Los 5 errores que debes evitar al vender tu piso en Madrid

Error 1: No realizar una valoración inmobiliaria profesional

Cuando vamos a poner a la venta nuestro inmueble la primera pregunta que debemos hacernos es ¿cuál es el valor de mi propiedad? Y es necesario ser muy sinceros con nosotros mismos antes de dar respuesta a esta pregunta.

El error más común que cometen los propietarios es poner el precio de su piso de manera aleatoria, según sus percepción de valor de la casa o por lo que el vecino vendió la suya hace un año.

Algunos propietarios investigan en los portales inmobiliarios los precios de los pisos parecidos al suyo en cuanto a metros, ubicación y características. Hacen una media con los precios de comercialización y fijan para su piso un importe de venta por encima de esa media, pensando que así tendrán más margen de negociación.

¿Sabías que en España la mitad de las viviendas en venta salen con un precio superior al real?Esas viviendas tardan más en venderse, y al final, se acaban vendiendo por menos de lo que deberían.

¿Cómo puedes evitar este error?

Ten cuidado. Las comparaciones no deben llevarse a cabo con los precios de comercialización de los inmuebles, sino con los precios de venta definitivos ante notario. No hay que confundir los precios de comercialización del inmueble con el verdadero precio final de venta.

Solicita una valoración profesional de tu vivienda a un asesor inmobiliario de confianza. Asegúrate de que conozca bien la zona y que esté al corriente de de los precios a los que se están cerrando las compraventas de los inmuebles similares al tuyo.

Teniendo una valoración adecuada de tu vivienda evitarás:

  • No considerar el tiempo medio de venta: Cuanto más tiempo transcurra entre el momento en que pones a la venta tu inmueble y el momento en que se venda, el precio del inmueble bajará.
  • No calcular el margen de negociación: Solo un precio adecuado te permitirá saber de qué margen dispones para llevar a cabo una negociación favorable.
  • No planificar una estrategia: Los buenos resultados dependen de la claridad de los objetivos que hay que alcanzar durante el tiempo programado para la venta.

¿En que se basa realmente el valor de tu vivienda?

  • Las condiciones del mercado local.
  • La competencia actual.
  • La facilidad o no de obtener financiación en los mercados financieros.
  • El estado de conservación de la vivienda.
  • La percepción del comprador.
  • La situación del inmueble.

¿En qué NO se basa el valor de tu casa?

  • Lo que necesitas.
  • Lo que te has gastado en ella.
  • Lo que deseas obtener por ella.
  • Lo que vale la que vas a comprar.
  • Lo que te dijo el vecino, o por lo que él la vendió hace un año.
  • Tus sentimientos hacia ella.
Madrid Plaza Mayor

Los peligros de pedir demasiado por tu piso en Madrid.

Está claro que todo el mundo quiere ganar lo máximo posible en la venta de su casa, así que la tentación de pedir demasiado es habitual. Esto a menudo supone es que la vivienda acabe vendiéndose por debajo de su valor de mercado.

Estas son algunas de las consecuencias de no poner el precio correcto desde el principio.

  1. Un piso que está caro ayudará a los competidores a vender el suyo: Tu piso servirá para que otros de tu barrio demuestren que el suyo una buena oportunidad, ya que está más barato. Tu objetivo debe ser entrar en el mercado a un precio que atraiga a los compradores, no los lleves a otras casas.
  2. Perderás posibles compradores interesados: Los posibles compradores solo visitan aquellas propiedades que están dentro de unos rangos de precio, si pides demasiado aunque estés dispuesto a aceptar ofertas más bajas, no vas a recibirlas porque los posibles compradores no llegarán siquiera a ver la propiedad.
  3. La propiedad se quemará en el mercado: Un precio elevado provoca que se tarde mas en vender o incluso que no se venda. La gente tiende a evitar las casas que llevan mucho tiempo a la venta, porque suponen que habrá algo malo en ellas. Las mejores ofertas se reciben generalmente en los primeros 60 días, pero solo si el precio es correcto desde el principio.
  4. La propiedad tendrá problemas con la tasación: Aunque alguien que no conociera el mercado hiciera una oferta, el banco sabe lo que vale el piso en realidad y el comprador tendrá problemas para poder obtener financiación.

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Error 2: No dar importancia a la imagen de la vivienda.

La imagen de tu vivienda tiene una gran importancia durante el proceso de venta. Para que te hagas una idea, según varios estudios, los compradores deciden si les gusta o no tu piso en apenas 90 segundos y que el 90% de las razones que les llevarán a desearlo están relacionadas con la estética.

Gran parte de los propietarios descuidan el aspecto del piso que ponen a la venta, lo cual disminuye enormemente la probabilidad de venderlo y el comprador intentará rebajar siempre el precio de venta.

¿Cómo puedes evitar este error?

Cuida el aspecto de tu piso y presta atención a todos los detalles. Las personas suelen ser más observadoras de lo que crees y van a juzgar todo aquello que no les guste.

Antes de anunciar tu piso tienes que prepararlo tanto desde el punto de vista estético como funcional. Ten en cuenta los siguientes apartados:

1. Limpieza: La primera impresión es muy importante, por lo tanto, barre, friega, ordena y despeja todas las estancias, incluidos los armarios. El baño y la cocina son los más importantes.

2. Luminosidad: La luz es alegría y tiene el increíble poder de exaltar nuestras emociones. Si tu casa dispone de mucha luz natural aprovéchala despejando las ventanas. Si no es muy luminosa utiliza lámparas con la fuente luminosa dirigida hacia el techo, que da mayor confort.

3. Reparaciones: Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared, grifos que gotean, humedades, muebles desgastados, cortinas viejas, baldosas que se mueven, enchufes torcidos, manchas en la madera del suelo, bombillas que no funcionan…son todas cosas que a primera vista pueden echar para atrás a tu posible comprador y rebajar bastante el precio de venta, por eso es recomendable que lo arregles.

El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros bien invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más.

Bajo ninguna circunstancia ocultes problemas de la propiedad que no puedas arreglar. Es vital ser 100% honesto. Mentir sobre defectos graves de tu inmueble te podría incluso acarrear problemas de tipo legal.

El hecho de no proporcionar ciertos datos de tu vivienda al comprador, aunque se trate de un olvido, se interpretará como falta de honestidad y puede llevar a la cancelación de la venta.

5. Fotografía: La fotografía no vende tu casa, pero lleva a tus compradores hasta ella. Recuerda que las personas suelen decidir con el corazón, con su instinto, por lo que irán a ver antes un inmueble cuyas fotografías sean apetecibles.

Si lo que quieres es aumentar las probabilidades de venta, funcionan mucho mejor las fotografías profesionales a las caseras. Si estás dispuesto a pagar a un fotógrafo por la boda de tu hija, ¿por qué no invertir en un servicio que te ayudará a vender?

Error 3: No hacer lo suficiente para que te encuentre el mayor número de compradores.

Muchos propietarios aún piensan que con publicar su anuncio en un portal inmobiliario es suficiente,  y que eso de las redes sociales es una tontería. La realidad es que la gente ya no busca los pisos pateándose las calles, las reglas han cambiado y hay que adaptarse.

Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo.

¿Cómo puedes evitar este error y qué puedes hacer para sacar el máximo provecho a tus anuncios en internet?

  • Publica tu piso en todos los portales inmobiliarios posibles: Fotocasa, idealista, milanuncios, vibbo, yaencontré, globaliza y pisos.com son algunas de ellos.
  • Paga para mantenerte en primera página: En cuanto publiques en una plataforma inmobiliaria tu anuncio competirá con muchos otros inmuebles y durará poco en primera página. Para mantenerte en primera página y obtener más visualizaciones puedes pagar y mantendrás una posición preferente.
  • Añade un mínimo de 15 fotos de calidad: Cantidad y calidad van de la mano. Publicar menos de 15 fotos repercutirá en las visualizaciones de tu anuncio, pero si estas son de mala calidad conseguirás que los compradores pasen de largo.
  • Realiza un video: A las personas les gusta ver videos y, además, es un gran recurso para compartir en tus redes sociales.
  • Añade el certificado energético: Hoy en día es obligatorio, por ley, que figure en todo anuncio.
  • Usar las redes sociales: No te imaginas el poder que tienen redes como Facebook o Instagram. Úsalas, comparte tus fotos y videos con todos tus contactos.
  • Realiza una página de aterrizaje: Es una página exclusivamente dedicada a tu inmueble y cuyo objetivo es persuadir al cliente para que llame para informarse.

¿Quieres atraer a un gran número de compradores?

Llevamos a cabo todas las acciones necesarias para que tu inmueble destaque y llame la atención. Ahorra esfuerzo y dinero.

Error 4: No destacar los beneficios del inmueble.

Este es un error común que cometen tanto los propietarios que venden por su cuenta como la mayoría de agencias inmobiliarias cuando anuncian una vivienda. Se enfocan en mencionar solo las características del inmueble y no destacan los beneficios que va a obtener el futuro comprador.

Las características son el conjunto de datos físicos, técnicos, económicos y financieros que describen el inmueble. Son observables y fáciles de medir. Por ejemplo metros útiles, número de habitaciones, superficie, ubicación, etc.

Muchos propietarios sólo tienen en cuenta características como las anteriores en sus argumentos de venta y como es lógico tardar en vender su inmueble.

Las características no venden, solo informan.

A diferencia de las características, los beneficios son intangibles. Son lo que el inmueble puede hacer por esa persona emocionalmente.

La importancia de diferenciar entre características y beneficios está en que cuantos más beneficios pueda identificar el posible comprador en tu inmueble, que puedan tener un significado personal para él, más probabilidades hay que esa persona compre.

Los beneficios que proporciona un inmueble al comprador siempre son intangibles y siempre apelan a las emociones y sentimientos particulares de cada persona.

Principal error al vender una casa en Madrid

¿Cómo puedes evitar este error?

Primer paso: Extrae todas las características de tu vivienda.

Para poder conocer los beneficios que ofrece tu inmueble, primero debes saber cuáles son todas las características del mismo. Por ejemplo:

  • Localización: ¿Es céntrico, o disfruta de la tranquilidad de la periferia? ¿Dispone de servicios en las cercanía (transportes, supermercados, colegios, hospitales, farmacias, restaurantes, bares, etc)? ¿Hay zonas verdes cerca? ¿Es una zona segura?
  • Superficie y distribución: ¿Es amplio, o pequeño pero coqueto? ¿Tiene baños para invitados? ¿Es luminoso? ¿Tiene una cocina americana y perfecta para dar amplitud o una cocina independiente para no dejar olores en la casa? ¿Dispone de balcones y/o terrazas?
  • Estado: ¿Es un inmueble recién reformado, o un piso con muchas posibilidades de personalización tras una buena reforma?

Segundo paso: Escucha activamente al comprador

Es necesario que comprendas bien cuáles son sus necesidades. No se vende igual una vivienda a un chico soltero que una pareja joven con niños pequeños o a una familia con hijos adolescentes. Las necesidades de cada uno son diferentes.

Si, por ejemplo, el posible comprador te dice que vive a 30 km de la ciudad y que trabaja en el centro, ya sabes que cada mañana debe pegarse un madrugón para ir a trabajar. Necesita cercanía a su trabajo para ahorrar tiempo y dinero.

Cuando entiendas qué necesidades tiene tu comprador, sabiendo las ventajas que ofrece tu propiedad, podrás pasar al siguiente paso.

Tercer paso: Transforma esas necesidades en beneficios utilizando las características del inmueble.

Los beneficios están estrechamente relacionados con las necesidades y las satisfacen. Estos son algunos ejemplos teniendo en cuenta solo la característica de localización:

  • “Tardarás sólo 3 minutos en coger el metro/bus”, “de aquí al supermercado solo hay 1 minuto a pie”, “si quieres salir a tomar algo no necesitas coger el coche”.
  •  “Ahorrarás mucho dinero en gasolina”, “esta zona está en continua revalorización”, “se gasta muy poca luz por la cantidad de ventanas”.
  • “Este es uno de los mejores barrios de Madrid”, “esta comunidad es la mejor mantenida de la zona”, “disponemos de portero, piscina y jardín”.

Este otro ejemplo te muestra como se puede ofrecer una casa a una familia con hijos adolescentes, teniendo en cuenta la característica de la distribución de la vivienda:

“Es la casa ideal para una familia donde los hijos ya son independientes pues gracias a que cada habitación cuenta con un baño, no será motivo de discusiones por las mañanas o para arreglarse los fines de semana; además su construcción en una sola planta la hace muy cómoda y fácil de habitar, pues no tiene la incomodidad de subir y bajar escaleras.”

¡Puedo ayudarte!

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Error 5: Querer vender tu piso en Madrid sin la ayuda de un profesional.

Todos queremos ahorrar dinero. Pero a veces, intentando ahorrar, tomamos decisiones que nos llevan a gastar más.

Vender un piso en Madrid puede ser muy estresante… pero sin un asesor, se puede convertir en una pesadilla logística. Estas son solo algunas de las principales tareas que realiza un agente inmobiliario para que todo vaya como la seda:

  1. Realiza un análisis del mercado inmobiliario de la zona para fijar el precio justo de tu vivienda en el mercado actual.
  2. Se encarga de organizar tu casa y realizar un reportaje fotográfico profesional, haciendo que parezca de más de un millón de euros (o al menos de su precio de mercado).
  3. Comercializa tu casa en una variedad de redes sociales y plataformas inmobiliarias.
  4. Ofrece tu vivienda a todos los clientes compradores de su base de datos que buscan pisos como el tuyo.
  5. Tiene una extensa base de datos de contactos internacionales con gran solvencia económica que buscan vivienda en Madrid tanto para invertir como para residencia habitual. 
  6. Trae a los posibles compradores para mostrarles y hablarles de tu casa como ni si quiera tu hablas de ella. Un buen agente sabe lo que les encanta a los compradores y les ayuda a visualizarse viviendo en tu casa como reyes.
  7. Negocia las ofertas para obtener el mejor precio.
  8. Por último y no menos importante, maneja un montón de papeleo. Es un trabajo a tiempo completo.

Piénsalo un momento: ¿si te haces un corte en la mano, tratarías de coserlo tú mismo? Probablemente no, vas al médico para que te curen. Desde un aspecto de negociación, esto es lo que hace un agente inmobiliario, es su profesión.

Tanto el proceso de comercialización como el papeleo que acompaña a la venta de una casa puede ser confuso y exhaustivo, lo que hace que sea difícil de dominar por el propietario promedio. Un buen agente inmobiliario conoce el proceso como la palma de su mano y se asegurará de que todo marche sin ningún problema.

Estos son los cinco errores más comunes que suelen cometer los propietarios cuando ponen en venta su vivienda en Madrid. Si sigues nuestros consejos puedes estar seguro que evitarás muchos contratiempos.

Aunque parezcan consejos sencillos (porque lo son), son las reglas básicas para encaminarse hacia el éxito de la venta en el sector inmobiliario.

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