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Conoce los gastos que tendrás al vender tu piso en Madrid

La importancia de saber los gastos de vender una vivienda en Madrid

Cuando se habla de la compraventa de una vivienda casi todo el mundo conoce o ha escuchado alguna vez que los gastos que tiene que asumir el comprador son de aproximadamente un 10% del precio de venta. Sin embargo, se habla mucho menos de los gastos e impuestos que debe asumir el vendedor. Aquí te resumimos los principales.

La plusvalía de Hacienda (IRPF):

Como propietario, cuando vendas un inmueble estarás obligado a declararlo en tu Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, deberás incluirlo dentro de la base imponible del ahorro. Y tendrás que pagar solo si has obtenido un beneficio (ganancia patrimonial).

Existen ciertas situaciones en las que estarás exento de incluir esta transacción en tu declaración de la renta:

  • Si tienes más de 65 años y vas a vender tu vivienda habitual, estarás exento de incluirlo en tu declaración.
  • Para quienes sean menores de 65 años, sólo se estará exento si la ganancia obtenida por la venta de la vivienda se reinvierte en otra vivienda (también habitual). Obviamente, aquella ganancia sobrante que no se ha utilizado para la compra de la nueva casa, habrá que declararla.
  • Para el caso de una venta de vivienda no habitual, se debe declarar siempre la ganancia. La única excepción se daría cuando el propietario es mayor de 65 años y lo usa para contratar una renta vitalicia.
  • Por último, estarán exentos aquellos vendedores que soporten una pérdida patrimonial. Esta situación se da cuando el precio de adquisición fue mayor que el precio de venta, a lo que se le denomina “minusvalía patrimonial”.

La plusvalía municipal:

Es un impuesto que grava el aumento de valor que tiene a lo largo de los años el terreno sobre el que está construido un inmueble. Depende de cada Ayuntamiento, por lo que varía de una localidad a otra. El impuesto se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de escritura pública de la trasmisión de la vivienda.

Para calcular cuánto hay que pagar debes conocer:

  • La fecha de adquisición de la vivienda.
  • La fecha de transmisión de la vivienda.
  • El valor catastral del suelo en el año en el que se va a producir la transmisión.(esto se mira en el recibo del IBI).

Con esos datos puedes obtener el cálculo en la página del Ayuntamiento de Madrid.

Este impuesto se considera que es directo y grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Por lo tanto, es probable que, si llevas muchos años en propiedad del inmueble, el valor de éste haya aumentado y consecuentemente la plusvalía sea mayor. Por el contrario, cuanto menos tiempo tengas en propiedad el piso, menor es la probabilidad de que el valor aumente.

Cancelación económica de la hipoteca:

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El nuevo comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que el vendedor tiene que cancelar anticipadamente el préstamo. Esto conlleva una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5 % del capital de la hipoteca.

Cancelación registral de la hipoteca:

Además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que se haya pedido prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser entre 300 y 1.000 euros. Generalmente, la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que se le solicite al vendedor una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros.

El recibo del IBI:

Deberá abonarlo el vendedor siempre y cuando corresponda al año natural en el que estemos. Nunca estarás obligado a pagar el IBI del año siguiente, por muy cerca que nos encontremos. Siempre pagará el recibo del IBI quien sea propietario a 1 de enero de ese año. Es decir, si vendemos el piso a finales de diciembre de 2019, el vendedor deberá hacerse responsable del IBI del 2019 y el comprador del recibo del 2020.

Certificado Energético:

El notario también va a pedirte que aportes el certificado de eficiencia energética. Es necesario tanto para alquilar como para vender una vivienda y es el propietario quien debe solicitarlo. Se puede conseguir por un precio que oscila entre los 50€ y los 100€.

Honorarios de la agencia inmobiliaria:

Las agencias inmobiliarias cobran unos honorarios de aproximadamente el 5% del valor final de la venta para cubrir los gastos de publicidad, infraestructura, tiempo y esfuerzo.

Pagar a un asesor inmobiliario profesional el 5% es una cantidad razonable si consideras todos los problemas que puede resolverte y las soluciones que te puede ofrecer.

Para un asesor inmobiliario los trámites son “el pan de cada día”. Su labor es evitarte quebraderos de cabeza, localizar de manera efectiva compradores reales para tu vivienda y defender el precio de venta.

Evita trabajar con agencias inmobiliarias que cobren honorarios también al comprador.
Esto dificultará enormemente la venta y afectará la negociación.

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Ahora que ya conoces los gastos que tendrás al vender tu piso en Madrid puedes preparar tu piso para venta.

Vender una vivienda en Madrid puede darnos algunos dolores de cabeza, pero si te sientas y lo organizas todo, verás cómo se convierte en una tarea sencilla.

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